Urbanisme : ce qui change vraiment avec la loi SVE

Le Conseil constitutionnel a censuré plusieurs mesures de la loi SVE (simplification de la vie économique) qui concernent l'urbanisme et la commande publique. Il est donc nécessaire de faire un point sur ce que ces changements impliquent vraiment pour les acheteurs comme pour les entreprises candidates.

Urbanisme : la loi SVE est un levier pour les grands projets

Les contraintes d'artificialisation restent intactes

Contrairement à ce qu'on a pu lire pendant le vote de la loi SVE, le Conseil Constitutionnel a censuré, entre autres, les dispositions qui créaient de nouvelles dérogations au zéro artificialisation nette (ZAN), un dispositif destiné à lutter contre la bétonisation des sols.

Ce point a une importance aussi bien juridique que commerciale : promettre une constructibilité qui n'existe pas, c'est engager sa responsabilité.

Le vrai changement ? Le régime des projets d'intérêt national majeur (PINM)

C'est un des points centraux de la loi. Les articles 35 à 42 de la loi SVE sont conçus pour faciliter le développement de grands projets industriels et d'infrastructures.

Avec l'article 35, la qualification de projet d'intérêt national majeur n'est plus réservée à ces seuls projets. Les data centers peuvent aussi être qualifiés de PINM s'ils présentent une importance particulière pour :

• La transition numérique,
• La transition écologique,
• La souveraineté nationale.

Attention cependant : le permis de construire d'un data center peut être refusé si son implantation est prévue sur une zone qui connait de fortes tensions sur la ressource en eau. Avec la multiplication des sécheresses, c'est un point à ne pas négliger.

La loi SVE a également modifié le code de l'urbanisme : il est désormais possible, dans le cadre d'un PINM, de déroger aux règles de hauteur du PLU (plan local d'urbanisme) dans des limites fixées par le Conseil d'Etat.

Concrètement, pour une entreprise du BTP, de l'énergie ou du numérique, ces changements ouvrent des opportunités et une souplesse réelle sur le gabarit des projets à venir.

La raison impérative d'intérêt public majeur, un sésame discret mais décisif

La raison impérative d'intérêt public majeur, c'est ce que le Conseil d'Etat a confirmé fin juin 2026 en ce qui concerne le très controversé projet d'autoroute A69.

Une explication s'impose. Le code de l'environnement protège certaines espèces et interdit de les détruire, elles ou les milieux naturels où elles vivent. Problème : dès qu'un chantier ambitieux touche un terrain naturel, il tombe presque toujours sur une espèce protégée quelque part. Sans dérogation, il ne peut donc pas commencer.

C'est là que la raison impérative d'intérêt public majeur entre en jeu. En clair, le porteur du projet doit prouver que l'intérêt collectif du dit projet, en termes d'emplois, de souveraineté, d'énergie, etc. est assez fort pour justifier qu'on passe outre la protection de l'espèce.

C'est un des motifs de blocage les plus fréquents des projets d'aménagement, comme dans le cas de l'A69 ou du projet de stade Arkea Park de Brest.

Une reconnaissance en amont du projet

La loi SVE change la donne : elle permet désormais à l'administration de reconnaître ce caractère d'intérêt public majeur en amont, dès la qualification du projet, plutôt que de laisser la question en suspens jusqu'au contentieux.

L'intérêt, pour les marchés d'urbanisme, c'est de ne plus démarrer un chantier avec une épée de Damoclès juridique au-dessus de la tête.

Ce que le duo ZAN-PINM change quand vous répondez à un marché public

Le ZAN (zéro artificialisation nette) n'a pas bougé mais les grands projets stratégiques (les PINM) sont accélérés avec la loi SVE. Mises côte à côte, ces deux réalités dessinent très concrètement le terrain sur lequel une entreprise va désormais répondre aux appels d'offres des collectivités.

Des marchés publics qui ne consomment pas de foncier neuf

Puisque les collectivités locales restent tenues par leurs quotas d'artificialisation, elles ne peuvent pas ouvrir de nouveaux terrains à volonté. Elles vont donc déplacer leurs marchés d'urbanisme vers une logique de densification, de rénovation de l'existant ou de recyclage des friches.

Une entreprise qui a des références solides sur la rénovation ou la reconversion de sites part donc avec une longueur d'avance.

Un grand projet peut être autorisé plus vite mais il consomme toujours autant de terrain

Le volet qui aurait permis aux projets d'intérêt national majeur (PINM) de sortir du décompte de l'artificialisation a été censuré par le Conseil constitutionnel. Autrement dit, un data center ou une usine qualifiée d'intérêt national majeur bénéficient d'une procédure d'urbanisme plus rapide mais chaque hectare qu'ils artificialisent compte toujours dans l'enveloppe de la collectivité.

L'accélération prévue par la loi SVE porte donc sur les délais, pas sur le foncier.

Ce que le label PINM sécurise vraiment sur un marché public d'urbanisme

Le vrai gain d'un projet accéléré, ce n'est pas la vitesse pour elle-même, c'est la solidité du projet et donc du marché public. Quand l'intérêt majeur du projet et sa dérogation « espèces protégées » sont reconnus en amont, le marché que l'entreprise remporte repose sur une autorisation plus difficile à faire tomber en justice. Cela sécurise donc votre activité.

La possibilité de faire partie d'une société de projet

L'entreprise retenue pour un marché public d'urbanisme peut désormais entrer dans une société dédiée constituée avec l'acheteur et, éventuellement, un investisseur tiers, le temps du projet. On appelle cela une société de projet.

Sur une grande opération d'aménagement, cela ouvre la porte à un rôle de co-investisseur pour l'entreprise titulaire et plus seulement de prestataire payé à la tâche.

La loi SVE n'a pas seulement modifié les règles en matière d'urbanisme, elle a aussi changé la donne sur le rôle que peut jouer une entreprise dans un marché public relatif à un grand projet. Maîtriser ces évolutions, c'est prendre un temps d'avance sur vos concurrents. N'hésitez pas à solliciter les conseils de Maître Giorno sur ce sujet.

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