Marchand de biens et avocat : un binôme clé dans les projets d'urbanisme

Les opérations foncières et immobilières avec les collectivités se sont complexifiées et rendent plus que nécessaire l'intervention conjointe d'un marchand de biens et d'un avocat spécialisé en urbanisme.

En effet, un seul dossier de rénovation urbaine peut mobiliser le droit de préemption, les règles de cession des biens publics ou le contentieux lié aux autorisations d'urbanisme. Pour une entreprise du BTP qui répond à un marché public ou pour un opérateur immobilier, ce binôme marchand de biens-avocat devient alors un gage de sécurité et de gain de temps.

Quel rôle joue le marchand de biens dans un projet d'urbanisme ?

Acheter des biens pour les revendre

Un marchand de biens achète des immeubles, des terrains ou des parts de sociétés immobilières dans le but de les revendre, le plus souvent après division, rénovation ou valorisation du bien en question.

Son activité bénéficie d'un régime fiscal spécifique. En effet, toute acquisition réalisée par une personne assujettie à la TVA est exonérée de droits de mutation si celle-ci s'engage à revendre le bien acquis dans un délai de 5 ans.

Ce régime fiscal permet au marchand de biens d'acquérir ou de porter un bien immobilier pendant toute la durée nécessaire à sa rénovation, avant de le céder, sans supporter le coût des droits de mutation. Cet avantage amène cependant une contrainte : le marchand de biens est tenu par ce fameux délai de 5 ans, ce qui l'oblige à sécuriser très tôt la faisabilité technique et juridique du projet d'urbanisme.

Un interlocuteur des collectivités sur le foncier et le patrimoine

Les collectivités locales possèdent un patrimoine important et peuvent, dans le cadre d'un projet d'urbanisme ou de rénovation urbaine, céder des biens au domaine privé. Elles peuvent aussi acquérir des biens en exerçant leur droit de préemption urbain puis les revendre. Elles traitent également le bâti dégradé et mènent des opérations de rénovation énergétique ou de restauration du patrimoine.

Sur ce genre de dossiers, le marchand de biens est leur interlocuteur naturel. Il peut acquérir un immeuble dégradé, en évaluer le potentiel, organiser sa rénovation et le remettre ensuite sur le marché.

L'intervention de l'avocat dans les projets d'urbanisme

L'avocat spécialisé en urbanisme va intervenir sur l'ensemble du cadre juridique d'une opération immobilière ou d'un projet de rénovation.

• Il vérifie la légalité des décisions de la collectivité : délibérations en conseil sur la cession d'un bien, droit de préemption…
• Il sécurise les autorisations d'urbanisme
• Il défend les intérêts de son client en cas de contentieux

A savoir : les règles applicables peuvent différer selon la nature du projet. Une bien vendu par une collectivité, par exemple, n'est par principe pas soumis au Code de la commande publique, sauf si les charges imposées à l'acquéreur transforment l'acquisition en marché public de travaux. D'où l'importance de solliciter l'expertise d'un avocat spécialisé.

Marchand de biens et avocat, complémentaires à chaque étape d'un projet d'urbanisme

Un marchand de biens va apporter sa connaissance du marché immobilier, sa capacité d'acquisition d'un bien et sa maîtrise du calendrier financier d'un projet. L'avocat, quant à lui, sécurise juridiquement chacune des étapes du dossier.

Concrètement, quand Maître Giorno travaille avec un marchand de biens, il la consulte pour optimiser son projet. Avant de s'engager sur l'acquisition d'un bien, il lui soumet le montage envisagé pour qu'elle en vérifie la faisabilité et qu'elle identifie les risques associés au projet. Elle le conseille ensuite dans ses démarches auprès collectivités, des propriétaires ou des services qui instruisent le dossier. Enfin, elle le met en relation avec des professionnels du BTP de son réseau qui peuvent réaliser les travaux de rénovation dans les délais demandés.

Au stade de l'acquisition du bien

Quand un marchand de biens signe une promesse d'achat dans une zone soumise au droit de préemption, cette vente ne peut être conclue qu'après une déclaration d'intention d'aliéner.

L'avocat intervient alors de deux façons. Tout d'abord, il aide à intégrer ce délai dans la promesse de vente et dans le calendrier de financement du projet. Ensuite, si la collectivité préempte le bien en question, il vérifie la légalité de la décision.

A savoir : si le transfert de propriété n'a pas eu lieu, la collectivité ne pourra pas, à nouveau, exercer son droit de préemption sur le même bien pendant un an. Si le transfert a lieu, elle doit proposer le bien en priorité aux anciens propriétaires.

Quand la collectivité cède un bien

Face à la hausse des dépenses publiques et du coût des travaux de rénovation, de nombreuses collectivités préfèrent céder une partie de leur patrimoine foncier. Lorsqu'un de ces biens a été préempté, sa cession à un marchand de biens doit faire l'objet d'une délibération motivée en conseil.

Dans tous les cas de cession de ce type de bien va aussi se poser une question, celle de la mise en concurrence. La cession d'un bien du domaine privé d'une collectivité n'est en principe pas soumise à une publicité ou à une mise en concurrence préalables, sauf si cette vente s'accompagne de charges consistant en des travaux pour les besoins de la collectivité. Dans ce cas, on l'a vu, on rentre dans le cadre d'un marché public de travaux.

Pour un marchand de biens qui souhaite acquérir un immeuble communal avec un cahier des charges de rénovation, l'intervention de l'avocat est donc déterminante. Ce dernier va analyser ce cahier des charges et éventuellement contester la requalification du contrat après sa signature.

Pendant la rénovation d'un bien

Une fois qu'il a fait l'acquisition du bien, le marchand de biens doit obtenir les autorisations d'urbanisme nécessaires à son projet de rénovation :

• Permis de construire
• Déclaration préalable
• Permis de démolir
• Avis de l'ABF (Architecte des Bâtiments de France) si le bien se trouve en secteur protégé.

L'avocat sécurise alors le dossier et anticipe les risques de recours de tiers. Dans le cadre d'une opération de restauration du patrimoine, il accompagne également le marchand de biens dans la procédure de déclaration d'utilité publique.

C'est aussi à ce stade que le travail de mise en relation avec les professionnels du BTP prend tout son sens. Le marchand de biens a besoin de partenaires capables d'intervenir rapidement sur des bâtiments anciens ou dégradés. Les entreprises du BTP, quant à elles, peuvent ainsi accéder à des chantiers dont le foncier est maîtrisé et le cadre juridique vérifié.

En cas de contentieux

Les sources de contentieux peuvent être nombreuses sur ce type de dossier d'urbanisme : décision de préemption, délibération de cession, contrat conclu avec les collectivités ou encore autorisations d'urbanisme.

Dans chacun de ces cas, l'avocat prépare et conduit la procédure en lien avec le marchand de biens qui, lui, fournit les éléments économiques et techniques du dossier.

Cette coordination est indispensable car les délais de recours sont serrés et une procédure mal anticipée peut bloquer l'opération immobilière au-delà de l'engagement de revente de 5 ans. N'hésitez pas à solliciter les conseils de Maître Giorno sur ce sujet.

Vous souhaitez aller plus loin sur la commande publique ? Vous pouvez télécharger le guide pratique de la commande publique rédigé par Maître Giorno et retrouver ses conseils sur sa chaîne YouTube.