En quoi le droit de préemption urbain est‑il un levier pour la commande publique en Ile de France ?

Nouvelle étape de notre Tour de France de la commande publique, en Ile de France. Une région dans laquelle le droit de préemption urbain, ou DPU, est particulièrement stratégique pour maitriser le foncier et orienter le développement des collectivités. 

Qu’est‑ce que le droit de préemption urbain (DPU) ?

Le droit de préemption urbain est un mécanisme clé du droit public, régi par les articles L210‑1 à L219‑13 du Code de l’Urbanisme.

Grâce à ce dispositif, les communes ou EPCI (établissements publics de collectivité intercommunale) peuvent acquérir en priorité des biens immobiliers situés dans des zones définies par :

• Un Plan local d’urbanisme (PLU)
• Un plan d’occupation des sols (POS)

Les zones concernées par le droit de préemption urbain doivent permettre aux collectivités de réaliser des opérations d'aménagement urbain d'intérêt général :

• Création d’équipements collectifs
• Construction de logements sociaux
• Lutte contre l’insalubrité
• Renouvellement urbain des quartiers.

Quand un bien est situé dans une zone de préemption, son propriétaire n’est pas libre de le vendre à qui il souhaite : la collectivité est prioritaire pour l’achat.

La collectivité peut décider d’acheter tout ou partie d’un bien situé dans une zone de préemption. Mais, dans ce cas, le vendeur peut exiger l’achat de l’intégralité du bien.

Afin de réaliser cette vente, le propriétaire d’un bien remplit un formulaire de déclaration d’intention d’aliéner, le Cerfa 10072*04.

L’intérêt du DPU en Ile de France

Dans la région francilienne, où la population est dense et le foncier disponible difficile d’accès, le droit de préemption urbain est un outil stratégique pour les collectivités. Les décisions liées au droit de préemption urbain se prennent par délibération, lors des conseils municipaux ou communautaires.

Comment les collectivités franciliennes utilisent le DPU ?

Dans le cadre de son projet de renouvellement urbain, la Ville de Paris utilise notamment son DPU pour acquérir des immeubles vétustes.

Dans l’optique de développer le commerce de proximité au cœur de Paris, elle a également instauré un droit de préemption sur les baux commerciaux, les fonds de commerce et les fonds artisanaux depuis août 2024. Ce DPU commercial s’applique dans le centre de la capitale : 5^ème, 6^ème et 7^ème arrondissements.

D’autres départements d’Ile de France exercent ce droit. Dans les Hauts de Seine, le DPU a été utilisé par la Ville de Boulogne Billancourt, en février 2025, pour acquérir des terrains destinés à la création de logements et d’équipements publics.

Il est important de noter qu’une décision de préemption peut être contestée sur le fondement d’un défaut de motivation, ou en l’absence de justification de la réalité du projet amenant la collectivité à exercer ce droit.

DPU et marchés publics : un point de vigilance pour les entreprises

Le droit de préemption urbain a son importance dans le cadre de la commande publique. En effet, si une entreprise souhaite répondre à un appel d’offres public, elle doit prendre en compte ce droit.

Les entreprises candidates doivent notamment s’assurer que les terrains nécessaires à la réalisation de leurs projets ne sont pas soumis au DPU, sans quoi elles ne pourraient pas les acquérir.

De plus, les entreprises doivent anticiper cet exercice du droit de préemption. Elles doivent donc collaborer avec les collectivités afin d’éviter des contentieux qui pourraient coûter cher.

Mais le droit de préemption n’est pas qu’un point de vigilance pour les entreprises travaillant avec des acheteurs publics : c’est également une opportunité de travailler sur des projets d’aménagement ambitieux et de contribuer au développement et au renouvellement urbain en Ile de France.

Pour les entreprises répondant aux appels d'offres publics, la maîtrise de ce droit de préemption est essentielle pour sécuriser leurs projets et saisir de nouvelles opportunités de développement. Être accompagné par un avocat spécialisé en droit public peut permettre d’anticiper ces sujets.

Si vous souhaitez en savoir plus, n’hésitez pas à contacter Maître Giorno.