La contestation d’une décision de préemption, comment s’y prendre ? Mise à jour juillet 2025

Contestation d'une décision de préemption : ce qu'il faut savoir (et faire) 

« Je ne pensais pas que la mairie pouvait faire ça »

C'est souvent par ces mots que mes clients me contactent. Ils étaient en train de vendre leur bien immobilier, parfois dans l'urgence, parfois dans un moment de transition familiale ou professionnelle. L'acquéreur était trouvé, le compromis signé... 

Et soudain, une lettre en recommandé :

« La commune exerce son droit de préemption. »

Beaucoup pensent qu'il n'y a rien à faire. Que c'est perdu d'avance. Et pourtant, il est possible de contester légalement cette décision de préempter.

Depuis plusieurs années, les collectivités territoriales utilisent de plus en plus leur droit de préemption. Cet outil juridique leur permet d'acquérir en priorité un bien mis en vente, souvent pour mener un projet d'aménagement, préserver la mixité sociale ou contrôler le développement urbain.

Mais ce pouvoir n'est ni absolu, ni arbitraire.

Lorsqu'il est mal exercé, ou utilisé sans fondement réel, il peut être contesté.

Combien de temps la commune a‑t-elle pour exercer son droit de préemption ? 

La commune dispose d'un délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) pour exercer son droit.

Dans quels cas peut‑on contester une décision de préemption ?

Plusieurs motifs peuvent justifier la contestation d'une décision de préemption :

1. Défaut ou insuffisance de motivation

Conformément à l'article L210‑1 du Code de l'urbanisme, toute décision de préemption doit être motivée en référence aux objectifs d'intérêt public poursuivis. L'absence de motivation ou une motivation insuffisante peut entraîner l'annulation de la décision.

2. Absence de projet réel et sérieux

La préemption doit être justifiée par un projet réel d'intérêt général. L'absence de projet concret ou la non‑réalisation du projet dans un délai raisonnable peut être contestée.

3. Détournement de pouvoir

Si la préemption est exercée dans un but autre que celui prévu par la loi, il s'agit d'un détournement de pouvoir, susceptible d'entraîner l'annulation de la décision.

Quels sont les recours possibles ?

1. Recours en annulation

Le propriétaire ou l'acquéreur évincé peut introduire un recours en annulation devant le tribunal administratif dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision de préemption.

2. Recours en indemnisation

Si la préemption cause un préjudice, une action en responsabilité peut être engagée pour obtenir réparation. Le préjudice doit :

• Résulter d'une faute, d'une rupture d'égalité devant les charges publiques, ou de la non‑utilisation du bien ayant fait l'objet d'une préemption par la commune ;
• Être direct et certain ;

Peut‑on contester le prix proposé par la collectivité ?

Oui. Si le prix proposé par la collectivité est jugé insuffisant, le propriétaire peut saisir le juge de l'expropriation pour une fixation judiciaire du prix.

Quelles sont les stratégies à adopter ?

Avant d'engager une procédure contentieuse, il est souvent judicieux de tenter une négociation avec la collectivité. La rédaction d'une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner (DIA) peut permettre de relancer le processus de vente dans des conditions plus favorables.

Une question ? Le Cabinet Julie Giorno Avocat accompagne et conseil les particuliers et les professionnels dans toutes les étapes liées à la contestation d'une décision de préemption :

• Analyse de la légalité de la décision
• Élaboration de la stratégie de recours
• Négociation avec les collectivités
• Représentation devant les juridictions compétentes