Marchés publics : notaire et avocat, une cohabitation au service des entreprises

Dès qu'un marché public concerne un sujet foncier ou d'urbanisme, le notaire devient un allié majeur de l'entreprise candidate ou prestataire. Un binôme complémentaire avec l'avocat spécialisé en droit public.

Pourquoi une entreprise qui travaille avec un acheteur public doit faire appel à un notaire ?

Le notaire vérifie, certifie et clarifie tout ce qui touche à la propriété d'un bien immobilier et aux charges qui l'affectent : titres de propriété, certificats d'urbanisme, servitudes, autorisations ou encore conformité au PLU (Plan local d'urbanisme). Ces éléments conditionnent la faisabilité technique et financière d'une offre.

Exemple : une entreprise répond à un marché de requalification urbaine. Si le terrain comporte une servitude de passage, si le certificat d'urbanisme n'est pas à jour ou si une inconstructibilité partielle existe, le marché peut être compromis. Le notaire détecte ces éléments avant même que l'acheteur public ou le juge administratif ne les mette en lumière.

Le rôle de l'avocat sur les marchés publics d'urbanisme

L'avocat, lui, intervient pour traduire des informations foncières et urbanistiques en stratégie juridique compatible avec les exigences de l'acheteur public : clauses financières autorisées, marges de négociation, obligations de transparence, modalités de sous‑traitance ou encore limites juridiques aux réserves exprimées dans l'offre.

Quand le travail du notaire appelle celui de l'avocat spécialisé en droit public

C'est un schéma de plus en plus fréquent : au moment d'une cession immobilière ou d'un audit foncier, le notaire découvre des éléments susceptibles de modifier l'économie d'un futur marché public. La mise à jour d'un certificat d'urbanisme (régie par le Code de l'urbanisme), l'apparition d'une servitude oubliée, une question d'alimentation en réseaux ou même un risque d'expropriation partielle peuvent obliger l'entreprise candidate à revoir sa réponse.

C'est là que l'avocat spécialisé en droit public intervient. Il analyse l'impact de ces contraintes sur la conformité de l'offre. L'objectif est simple : transformer les informations foncières recueillies par le notaire en décisions contractuelles juridiquement sûres.

Pour les clients professionnels d'une étude notariale, notamment les PME et ETI qui répondent régulièrement à des appels d'offres, cette complémentarité est précieuse. Le notaire fournit la fiabilité foncière et urbanistique, l'avocat garantit la conformité contractuelle et la défense en cas de litige.

Dans les marchés d'urbanisme (maîtrise d'œuvre urbaine, aménagement, requalification) où le foncier et la commande publique s'entrecroisent, cette coopération n'est pas simplement utile : elle devient stratégique.

Quel est l'intérêt d'un partenariat notaire – avocat en droit public ?

Le notaire est souvent le premier professionnel consulté par le chef d'entreprise, parfois bien en amont d'un appel d'offres. A l'occasion d'une acquisition, d'une cession ou d'un audit foncier, le notaire sécurise les fondations du projet en identifiant les contraintes juridiques liées au bien :

• Propriété,
• Servitudes,
• Règles d'urbanisme,
• Affectation du sol.

L'avocat spécialisé en droit public prolonge cette analyse et s'assure que ces éléments sont correctement intégrés dans la réponse au marché et dans le futur contrat.

Ensemble, ils permettent à l'entreprise de s'engager en connaissance de cause, avec une vision globale de ses obligations foncières, urbanistiques et contractuelles, dans un environnement où la moindre approximation peut avoir des conséquences financières importantes.

Un binôme complémentaire : le cas d'une entreprise du BTP

Une PME locale de BTP s'apprête à déposer une offre dans un marché de maîtrise d'œuvre urbaine lancé par une collectivité. Le chef d'entreprise consulte son notaire pour finaliser la cession d'un terrain lié au futur chantier.

En relisant les pièces, le notaire s'aperçoit que le certificat d'urbanisme date de plusieurs années et mentionne des conditions qui ne figurent pas dans le dossier remis par l'entreprise. Pire : une servitude de passage, inscrite au fichier immobilier, impose une contrainte technique majeure sur l'implantation des ouvrages.

Le client, surpris, réalise que ses calculs de prix et son planning prévisionnel ne prennent pas en compte ces obstacles. Le notaire l'invite alors à consulter un avocat spécialisé en commande publique.

L'avocat modifie la stratégie de réponse de l'entreprise :

• Adaptation du mémoire technique,
• Ajustement du prix,
• Reformulation de certaines variantes,
• Clarification des responsabilités en cas de travaux supplémentaires liés à la servitude.

L'offre est finalement jugée conforme et compétitive.

L'intérêt du binôme notaire‑avocat face au droit de préemption urbain (DPU)

Cette complémentarité prend une dimension très concrète lorsque le foncier concerné est situé dans une zone soumise au droit de préemption urbain (DPU).

Trop souvent sous‑estimé par les entreprises, le DPU peut pourtant peser lourdement sur le calendrier et la sécurité d'un projet. Lorsqu'un bien est concerné, la cession ne peut intervenir sans l'établissement préalable d'une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) adressée à la collectivité compétente.

Tant que le délai de réponse n'est pas purgé, l'entreprise ne dispose d'aucune certitude sur la maîtrise foncière du terrain. Or, dans le cadre d'un marché public d'urbanisme ou de travaux, cette incertitude peut fragiliser une offre, notamment en matière de délais d'exécution, de mobilisation des équipes ou d'engagements financiers. Le notaire identifie immédiatement la nécessité d'une DIA et sécurise la procédure, tandis que l'avocat en droit public apprécie l'impact de cette situation sur la stratégie de réponse au marché et ajuste, le cas échéant, les engagements contractuels de l'entreprise.

Pour les entreprises candidates ou titulaires de marchés publics, notamment dans les domaines de l'urbanisme et des travaux, l'enjeu n'est plus seulement de répondre à un appel d'offres, mais de sécuriser l'ensemble de leur engagement, de la maîtrise foncière jusqu'à l'exécution du contrat. Le notaire et l'avocat en droit public interviennent à des moments différents, mais sur des problématiques étroitement liées. Ce binôme de professionnels réduit les risques et augmente les chances de succès dans les procédures d'appel d'offres. N'hésitez pas à solliciter les conseils de Maître Giorno sur ce sujet.

Vous vous posez d'autres questions sur la commande publique ? Vous pouvez télécharger le guide pratique de la commande publique rédigé par Maître Giorno. Retrouvez également ses conseils sur sa chaîne YouTube.