Zones agricoles et sites classés : des contraintes pour les marchés publics

En droit de l'urbanisme, certaines zones bénéficient d'une protection particulière en raison d'enjeux environnementaux, agricoles, paysagers ou patrimoniaux. Ces protections créent des contraintes tant pour les acheteurs publics que pour les entreprises qui répondent à ces marchés. Arrêtons‑nous aujourd'hui sur les zones agricoles et les zones protégées au titre du patrimoine.

Qu'est‑ce qu'on entend par zone protégée en droit de l'urbanisme ?

Le Code de l'urbanisme prévoit le classement de certaines zones du territoire en espaces protégés. Espaces boisés, espaces naturels sensibles ou zones agricoles, ces zones bénéficient d'une protection particulière.

A ces espaces protégés s'ajoutent des servitudes d'utilité publique, comme les zones inondables, les monuments historiques ou les servitudes de passage sur le littoral. Ces servitudes limitent le droit de propriété et ont un impact sur les autorisations d'urbanisme.

Pour les acheteurs publics comme pour les entreprises qui répondent à des marchés de travaux, d'études ou de maîtrise d'œuvre, ces contraintes peuvent peser sur la faisabilité et la pérennité d'un projet d'aménagement ou de rénovation.

Quelles sont les règles d'urbanisme en zone agricole ?

Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) est élaboré par une commune ou un EPCI. Il peut classer certains secteurs en zone agricole, dite zone A. L'objectif de ce classement est de protéger les terres agricoles en raison de leur potentiel agronomique ou économique. Ces zones visent à limiter l'urbanisation et les constructions non nécessaires à l'exploitation agricole.

Quelles sont les contraintes liées au classement d'une zone agricole ?

Pour les acheteurs publics, le zonage agricole limite l'implantation d'un projet et les usages possibles d'un terrain. L'acheteur doit d'abord vérifier que toute intervention sur l'espace agricole est compatible avec les règles du PLU. Il doit ensuite justifier de l'utilité publique de son projet, sous peine de se voir délivrer un refus d'autorisation d'urbanisme.

Du côté des entreprises, ces contraintes les amènent à intégrer dans leurs offres la restriction des usages, l'absence d'emprise bâtie hors contexte agricole ou présenter des solutions alternatives compatibles (structures démontables ou constructions légères). L'entreprise doit également anticiper d'éventuels coûts de mise en conformité, comme le maintien des surfaces agricoles ou la renaturation des espaces.

Quelles sont les règles d'urbanisme en zone ABF ou site classé ?

Les sites classés ou inscrits et les sites patrimoniaux remarquables sont des zones protégées définies par :

• Le Code de l'environnement pour les sites classés
• La loi sur la liberté de création, l'architecture et le patrimoine pour les sites patrimoniaux remarquables.

Dans ces zones, toute modification, même minimale, du paysage ou du bâti doit obtenir des autorisations spécifiques, notamment des Architectes des Bâtiments de France.

Attention : il existe une distinction entre zone ABF, site classé et monument historique.

• Une zone ABF (Architectes des Bâtiments de France) est un périmètre où l'ABF intervient obligatoirement mais elle n'a pas d'existence juridique à proprement parler. Ces zones comprennent les abords des monuments historiques, des sites patrimoniaux remarquables ou de certains sites classés. C'est le cas, notamment, du centre‑ville de Saint‑Nazaire ou des abords de la cathédrale Notre‑Dame de Paris.
• Un monument historique est un immeuble classé (le niveau de protection maximale) ou inscrit (avec une protection plus souple) au titre des monuments historiques, en raison de son intérêt historique, artistique ou architectural. C'est le cas du Pont du Gard, inscrit au Patrimoine mondial de l'UNESCO.
• Un site classé est un espace naturel, bâti ou non, dont la préservation du caractère paysager ou scientifique est jugée d'intérêt national. Dans ce cas, toute modification du site est soumise à une autorisation spéciale de l'État qui est la seule autorité compétente. C'est le cas de la baie du Mont‑Saint‑Michel.

Pour vérifier si un projet se trouve dans l'une de ces zones, il est essentiel de consulter le PLU et de prendre contact avec les Architectes des Bâtiments de France.

Quelles sont les contraintes si on doit intervenir sur un site classé ou monument historique ?

Les acheteurs publics doivent être particulièrement vigilants avant de lancer un appel d'offres dans ces zones. Ils doivent prendre en compte des délais d'instruction d'urbanisme parfois longs dans le calendrier de passation du marché.

Il existe également un risque juridique plus important. Si un marché est accordé sans prendre en compte cette contrainte patrimoniale, il peut être contesté par un tiers ou annulé par le juge administratif. L'intervention, en amont, d'un avocat spécialisé en droit public peut donc éviter ce genre d'écueils.

Les entreprises titulaires de ces marchés doivent également faire attention au respect des prescriptions patrimoniales. Certaines couleurs de façades ou certains matériaux peuvent être interdits près d'une zone classée monument historique.

Mais ces contraintes peuvent se transformer en atout : les entreprises peuvent mettre en avant leurs capacités techniques spécifiques, leurs compétences en architecture ou encore leur travail régulier de coordination avec les services des Bâtiments de France.

L'intégration des contraintes d'urbanisme liées aux zones protégées dans les marchés publics est un enjeu stratégique tant pour l'acheteur public que pour l'entreprise. Afin d'éviter les erreurs qui pourraient mener à des actions contentieuses, l'aide d'un avocat spécialisé en droit public peut se révéler utile. N'hésitez pas à solliciter les conseils de Maître Giorno sur ce sujet.

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