Quand une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner ouvre de nouveaux délais - Mise à jour avril 2025

Droit de préemption urbain : quand une nouvelle déclaration relance les délais

Une décision de la CAA de Douai illustre l'impact d'une seconde déclaration d'intention d'aliéner sur le point de départ du délai de préemption.

En matière de droit de préemption urbain (DPU), la computation des délais est une question centrale, tant pour les collectivités publiques que pour les propriétaires et les acquéreurs. 

Une décision de la Cour administrative d’appel de Douai rappelle qu’une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner, même proche de la précédente, peut suffire à relancer le délai de deux mois dont dispose la collectivité pour exercer son droit de préemption. Un enjeu essentiel à l’heure où les stratégies foncières des collectivités publiques s’intensifient, notamment dans le cadre de projets d’aménagement urbain ou d’opérations d’intérêt public.

Le contexte : 

Le 4 mars 2016, des propriétaires ont adressé à la commune de Saint‑Omer une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) par l’intermédiaire de leur notaire. Cette DIA a été reçue par la commune, titulaire du droit de préemption urbain (DPU), le 7 mars 2016. 

Le 20 mai 2016, l’établissement public foncier (EPF) du Nord‑Pas‑de‑Calais, délégataire du droit de préemption urbain, a décidé d’exercer ce droit sur le bien concerné, soit plus de deux mois après la réception de la DIA du 4 mars 2016. 

Les acquéreurs évincés ont alors saisi le tribunal administratif de Lille pour obtenir l’annulation de la décision de préemption, mais aussi de la décision du 8 août 2016 rejetant leur recours gracieux. Le tribunal a rejeté leur demande par un jugement en date du 18 juin 2019, décision dont ils ont interjeté appel devant la Cour administrative d’appel de Douai.

Une question centrale : le délai légal d’exercice du droit de préemption était‑il expiré selon les conditions fixées par le Code de l’urbanisme ?

Au cœur du litige : la validité du délai de deux mois prévu à l’article L. 213‑2 du Code de l’urbanisme. Ce texte impose que la décision de préemption soit prise dans un délai de deux mois suivant la réception de la déclaration d’intention d’aliéner, sous peine de renonciation tacite.

La réglementation prévoit également que ce délai peut être suspendu si le titulaire du droit demande des documents ou une visite. Il reprend alors à réception de ces éléments, ou s’il y a refus ou réalisation de la visite. En tout état de cause, un mois minimum est garanti lorsque le délai restant est inférieur.

L’article R. 213‑7 du même code précise quant à lui que le point de départ du délai est fixé à la date de réception effective de la déclaration. 

La particularité du dossier : deux DIA successives

L’affaire est complexe, car après la première DIA avait été adressée une seconde DIA, en apparence très proche de la première, le 1er avril 2016 et reçue le 5 avril. 

Elle contenait toutefois un élément nouveau : l’évaluation du mobilier meublant. 

Cette seconde déclaration a été transmise à la communauté d’agglomération puis à l’établissement public foncier, en charge d’exercer le droit de préemption pour le compte de la collectivité concernée.

La Cour administrative d’appel de Douai devait trancher la question suivante : la transmission d’une seconde déclaration d’intention d’aliéner, comportant des éléments nouveaux, suffit‑elle à faire courir un nouveau délai de deux mois pour l’exercice du droit de préemption ? 

Dans l’affirmative, l’exercice du droit de préemption par l’EPF le 20 mai 2016 aurait été réalisé dans le délai de deux mois ouvert par la seconde déclaration d’intention d’aliéner du 1er avril 2016… 

La position de la Cour administrative d’appel de Douai

Dans son arrêt du 29 décembre 2020 (CAA Douai, 1ère, n° 19DA01955), la Cour confirme que la seconde DIA a bien fait courir un nouveau délai de préemption de deux mois.

Elle rappelle qu’une nouvelle déclaration, même introduite peu de temps après une précédente, relance les délais dès lors qu’elle comporte des éléments différents, aussi minimes soient‑ils.

La décision de préemption du 20 mai 2016 est donc considérée comme régulièrement prise dans les délais. Le jugement du tribunal administratif est confirmé.

Une jurisprudence protectrice des équilibres

Cette décision illustre l’importance d’une lecture précise et rigoureuse des déclarations successives, tant par les autorités titulaires du droit de préemption que par les notaires ou les acquéreurs. Elle rappelle aussi que le principe de sécurité juridique n’exclut pas l’adaptation des délais dès lors que des modifications substantielles interviennent.

À retenir

Le droit de préemption ne saurait être exercé hors délai. Mais encore faut‑il savoir quel délai s’applique. Une nouvelle DIA, même très similaire à une précédente, peut relancer le compteur si elle contient un élément nouveau.

Conseil du cabinet Julie Giorno Avocat

Le cabinet Julie Giorno Avocat, fort de son expérience en droit de l’urbanisme et de la propriété publique, accompagne les collectivités et les opérateurs privés dans l’analyse de la validité des décisions de préemption.

Vous souhaitez sécuriser un acte de vente ou contester une décision de préempter prise par une collectivité ? Contactez le cabinet pour un accompagnement sur mesure.

Mise à jour avril 2025